国土利用計画法は、私たちの暮らしを支える国土の利用について定めた重要な法律です。2023年7月に8年ぶりとなる第6次国土利用計画が閣議決定され、デジタル社会への対応や持続可能な国土管理など、新たな方向性が示されました。

本記事では、国土利用計画法の基本的な仕組みから、最新の第6次計画における重要なポイントまで、実務家の視点からわかりやすく解説します。土地取引や開発事業に関わる方々はもちろん、地方自治体職員や環境保護に携わる方々にとって、実践的な指針となる情報を提供します。

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第1章 国土利用計画法の基礎知識

国土利用計画法は、総合的な国土利用の指針を定める法律として、1974年（昭和49年）に制定されました。この法律は、国土の有限性を前提に、国土の総合的かつ計画的な利用を確保することを目的としています。

第1節 法律の目的と基本理念

国土利用計画法の核心は、国土の適正かつ合理的な利用を図ることにあります。具体的には以下の3つの基本理念を掲げています：

• 国土の均衡ある発展
• 環境の保全と安全性の確保
• 経済社会の健全な発展

これらの理念に基づき、土地の投機的取引や地価高騰の抑制、適正な土地利用の確保を図るための具体的な仕組みが整備されています。

第2節 制定の背景と歴史的意義

1970年代、日本は高度経済成長期の只中にありました。この時期、無秩序な開発や投機的な土地取引が社会問題化し、地価の高騰や環境破壊が深刻な課題となっていました。このような背景から、国土利用計画法は以下の2つの重要な役割を担って制定されました：計画的な国土利用の実現

• 国土利用計画の策定による総合的な土地利用の方向性の提示
• 土地利用基本計画による地域ごとの適切な土地利用の調整

土地取引の適正化

• 一定規模以上の土地取引の届出制度の創設
• 投機的取引の防止と適正な土地利用の確保

第3節 国土利用計画法の全体像

国土利用計画法は、大きく分けて「計画」と「規制」の2つの柱で構成されています。

計画体系の特徴
国土利用計画は3層構造となっており、全国計画を頂点として、都道府県計画、市町村計画へと具体化されていきます。各計画は上位計画を基本としながら、地域の実情に応じた計画を策定することが可能です。

規制の仕組み
土地取引規制は、以下の面積要件に基づく届出制を基本としています：

市街化区域：2,000㎡以上
市街化区域以外の都市計画区域：5,000㎡以上
都市計画区域外：10,000㎡以上

この法律の特徴的な点は、土地取引の事後届出制を採用しながらも、必要に応じて事前規制的な措置を講じることができる柔軟な制度設計にあります。近年では、人口減少社会の到来や環境問題への関心の高まり、デジタル技術の進展など、社会経済情勢の変化に対応した新たな課題への対応が求められています。

このような変化を踏まえ、国土利用計画法は、時代に即した国土利用の在り方を示す重要な法的基盤としての役割を果たし続けています。

第2章 国土利用計画の体系

計画の階層構造

国土利用計画は、全国計画、都道府県計画、市町村計画の3層構造で構成されています1。この階層構造は、上位計画を基本としながらも、地域の実情に応じた計画策定を可能とする柔軟な仕組みとなっています。

計画間の関係性

• 全国計画は国土利用に関する全ての計画の基本
• 都道府県計画は全国計画を基本として策定
• 市町村計画は都道府県計画を基本として策定8

土地利用基本計画との連携

土地利用基本計画は、国土利用計画法第9条に基づき、都道府県が定める計画です3。この計画は以下の重要な役割を担っています：

基本計画の特徴

• 個別規制法に基づく諸計画の上位計画としての位置づけ
• 総合的かつ広域的な見地からの土地利用規制と誘導
• 土地取引の直接的な規制基準としての機能4

五地域区分の考え方

土地利用基本計画では、国土を5つの地域に区分して管理しています：五地域の区分と規制法

地域区分	規制法
都市地域	都市計画法
農業地域	農振法
森林地域	森林法
自然公園地域	自然公園法
自然保全地域	自然環境保全法5

これらの地域は相互に重複することがあり、その場合は土地利用基本計画において調整方針が示されます。

例えば、都市地域と農業地域が重複する場合は、住宅地等の土地利用転換を計画的に誘導しつつ、農地の集団的な保全・利用を図るなどの調整が行われます5。

この五地域区分の制度は、1974年に個別規制法による計画・規制を総合的に調整する目的で創設され、現在も国土の適切な利用・管理において重要な役割を果たしています5。

第3章 土地取引規制の仕組み

第1節 届出制度の基本構造

国土利用計画法における土地取引規制は、一般的な事後届出制と特定区域における事前規制の二層構造で構成されています。この制度は、土地の投機的取引や地価高騰の抑制を図りながら、適正かつ合理的な土地利用の確保を実現するための重要な法的枠組みとなっています1。

第2節 事後届出制度

事後届出制度は、平成10年9月の制度改正により原則となった制度です。以下の面積要件に該当する土地取引を行った場合、契約締結日から2週間以内に届出を行う必要があります：

• 市街化区域：2,000平方メートル以上
• その他の都市計画区域：5,000平方メートル以上
• 都市計画区域外：10,000平方メートル以上

特に注意すべき点として、個々の面積は小さくても、一団の土地として計画的に取得する場合には、合計面積が基準を超える場合、個々の取引についてそれぞれ届出が必要となります1。この規定は、規制逃れを防止する重要な意味を持っています。

第3節 特定区域における規制

特定区域における規制は、地価動向に応じて三段階の規制区域を設定する精緻な制度となっています。規制区域制度
最も厳格な規制として、すべての土地取引に知事の許可が必要となり、許可なく行われた取引は無効となります6。この制度は、投機的取引が集中し、地価が急激に上昇するおそれがある区域において適用されます2。監視区域制度
地価が急激に上昇するおそれがある区域に適用され、県の規則により定められた面積以上の土地取引について、契約締結前の事前届出が必要です。届出から6週間は契約締結が禁止され、この期間中に価格や利用目的の審査が行われます4。

第4節 遊休土地制度

遊休土地制度は、届出等に係る土地の利用目的審査を事後的に補完する重要な制度です。この制度により、取得後2年を経過しても適正な利用が図られていない土地について、知事は遊休土地として指定し、所有者に通知することができます1。

通知を受けた所有者は、6週間以内に利用・処分計画を届け出なければなりません3。この制度は、土地の所有者の自発性を尊重しつつ、適切な土地利用を促進するための実効性のある仕組みとして機能しています2。

違反した場合の制裁として、届出義務違反には6か月以下の懲役または100万円以下の罰金という重い罰則が設けられています1。これは、この制度の実効性を担保する重要な規定となっています。

第4章 第6次国土利用計画の重要ポイント

2023年7月28日に閣議決定された第6次国土利用計画は、8年ぶりの改定となり、デジタル社会への対応や持続可能な国土管理など、大きな方向性の転換が図られました。

第1節 デジタル社会への対応

第6次計画における最も特徴的な変更点は、デジタル技術の活用に関する記述が大幅に増加したことです。第5次計画ではデジタルやICTに関する記述が皆無だったのに対し、新計画では「デジタルとリアルの融合」という考え方が全編を通じて貫かれています1。

具体的には、デジタル技術を国土づくりに活かし、リアルの地域空間の質的向上を図る方針が示されています。これにより、場所と時間の制約を越えた多様な暮らし方や働き方を自由に選択できる地域社会の形成を目指しています1。

特筆すべきは、分野の垣根を越えたデータ連携の促進とその基盤を活用したデジタル技術の社会実装の加速化が重視されている点です。また、ヒトやモノの移動など、デジタルでは代替できない領域についても、DXの取組と組み合わせた地域経営の仕組みの再構築が提言されています1。

第2節 持続可能な国土管理の新たな方向性

第6次国土利用計画では、人口減少や気候変動などの社会課題に対応するため、持続可能な国土管理について3つの基本的な方向性を示しています。

1. 地域全体の利益を実現する最適な国土利用・管理
人口減少社会において増加する低未利用土地や空き家等を、地域にとってプラスの価値を生み出す資源として捉え直す視点を打ち出しています。具体的には、都市のスポンジ化対策として、低未利用地の集約・再編による新たな産業用地の創出や、地域コミュニティの維持に必要な施設の戦略的配置などを推進します。また、地域経済の持続性確保につながる産業集積のための土地利用転換も重点的に進めていく方針です。

2. 土地本来の災害リスクを踏まえた賢い国土利用・管理
気候変動に伴う水災害の激甚化・頻発化に対応するため、「流域治水」の考え方を国土利用の基本に据えています。これは、河川の整備に加えて、雨水貯留機能の向上や氾濫域の土地利用規制など、流域全体で水災害に対応する考え方です。また、災害ハザードエリアにおける開発抑制と居住誘導を組み合わせた防災まちづくりの推進も重要な施策として位置付けられています。

3. 自然との共生を実現する国土利用・管理
生物多様性の保全と回復を目指す「ネイチャーポジティブ」の考え方を導入し、自然環境が有する多様な機能を積極的に活用する方針を示しています。具体的には、グリーンインフラの整備や生態系を活用した防災・減災（Eco-DRR）の推進、再生可能エネルギー施設の適正な立地誘導などが含まれます。特に注目すべきは、保護地域の拡充とOECM（Other Effective area-based Conservation Measures：保護地域以外で生物多様性の保全に資する地域）の設定・管理促進を通じた生態系ネットワークの形成を重視している点です。

これら3つの基本方針を実現するための横断的な取組として、デジタル技術の活用（国土利用・管理DX）と多様な主体の参加・官民連携の促進が掲げられています。

特にデジタル技術については、衛星データやAI等を活用した国土モニタリングの高度化や、3D都市モデルの整備・活用による都市計画の高度化などが具体的な施策として示されています。この新たな国土管理の方向性は、人口減少時代における「適正な国土の管理」と「新たな価値の創造」の両立を目指すものとなっています。

第3節 カーボンニュートラルとネイチャーポジティブ

第6次計画では、環境政策との統合的な取り組みが強化されています。特に、2050年カーボンニュートラルの実現に向けて、地域共生型の再生可能エネルギー導入促進や、バイオマス等の循環利用を進める方針が示されました9。

また、「ネイチャーポジティブ」の考え方を国土管理の基本理念として位置付け、2030年までに陸と海の30％以上を健全な生態系として効果的に保全する「30by30目標」の達成を目指しています9。具体的な施策として、以下が重点的に推進されます：

• 保護地域の拡充とOECM（Other Effective area-based Conservation Measures）の設定・管理促進
• グリーンインフラやEco-DRRなど、自然環境が有する多様な機能を活用した地域課題の解決
• 森・里・川・海の連環による生態系ネットワークの形成3

この新たな計画は、デジタル社会への対応と環境との調和を両立させながら、持続可能な国土利用の実現を目指す画期的な内容となっています。

第5章 実務における重要事項

国土利用計画法に基づく実務は、第6次国土利用計画の理念を具体的に実現するための重要な手段となります。本章では、土地取引規制の実務的な運用から、開発事業における留意点、自治体による計画策定の具体的手順まで、実務家が直面する重要事項について詳しく解説します。

特に、デジタル社会への対応や環境との調和という新たな方向性を踏まえた実務上の対応について、法令の根拠と具体的な運用指針を示していきます。

第1節 土地取引実務の基本的枠組み

国土利用計画法における土地取引規制は、第6次国土利用計画で示された「地域全体の利益を実現する最適な国土利用・管理」という基本方針を実現するための重要な法的手段です。この制度の中核となるのが、法第23条に基づく届出制度です。

届出制度の基本構造
土地取引の届出制度は、一般的な事後届出制と特定区域における事前規制の二層構造で構成されています。一般的な事後届出制では、市街化区域における2,000平方メートル以上、その他の都市計画区域における5,000平方メートル以上、都市計画区域外における10,000平方メートル以上の土地取引について、契約締結後2週間以内の届出が必要となります。この面積要件の判断において特に重要なのが「一団の土地」の考え方です。個々の取引面積が小さくても、一定の計画に従って取得する土地の合計面積が要件を超える場合には、個別の取引ごとに届出が必要となります。これは、規制逃れを防止するための重要な規定です。

第2節 届出審査の実務

届出を受けた知事は、土地の利用目的について審査を行います。この審査は、第6次国土利用計画の基本方針に照らして、以下の観点から行われます：利用目的審査の重点項目
デジタル社会への対応や環境との調和という新たな方向性を踏まえ、土地の利用目的が地域の実情に適合しているか、環境保全や防災の観点から適切かといった点が重点的に審査されます。特に、第6次計画で重視される「ネイチャーポジティブ」の考え方との整合性も重要な審査ポイントとなっています。審査の結果、利用目的が著しく不適切と認められる場合、知事は法第24条に基づく勧告を行うことができます。この勧告は、届出受理から3週間以内に行わなければならず、勧告を受けた者がこれに従わない場合には、その旨を公表することができます。

第3節 実務上の留意点

実務上特に注意を要するのが、届出義務違反に対する制裁です。法第46条では、届出義務違反に対して6ヶ月以下の懲役または100万円以下の罰金という重い罰則が定められています。これは、この制度の実効性を担保する重要な規定となっています。また、第6次計画の新たな方向性を踏まえ、デジタル技術の活用による土地利用の最適化や、自然環境の保全と防災・減災の両立といった観点からも、取引の適切性を判断することが求められます。

第6章 今後の展望

第1節 デジタル時代の国土利用

第6次国土利用計画では、デジタル技術の活用が大きな転換点となっています。デジタルとリアルの融合による新たな国土利用の形が目指されており、以下の方向性が示されています。

デジタル技術による国土管理の高度化
デジタル技術を徹底活用し、リアルの地域空間の質的向上を図ることで、場所と時間の制約を越えた多様な暮らし方や働き方を実現する社会を目指しています。特に、3D都市モデルの整備やデータ連携基盤の構築により、より効率的な国土管理が可能となります。

第2節 人口減少社会における課題

人口減少社会において、国土利用は以下の課題に直面しています：

国土管理水準の低下への対応
2050年には現在人が居住している地域の約2割が無居住化するとされており、国土の管理水準の低下が深刻な課題となっています。特に中山間地域では、従来と同様の労力や費用をかけた土地管理の継続が困難になることが予想されます。

第3節 持続可能な国土管理に向けて

持続可能な国土管理の実現に向けて、以下の取り組みが重要となります：複合的な効果を目指した取り組み
環境保全、防災・減災、地域活性化など、複数の効果を同時に実現する施策の展開が求められています。特に、グリーンインフラの活用やEco-DRRの推進など、自然環境が有する多様な機能の活用が重要です。

第7章 まとめ

第6次国土利用計画は、デジタル社会への対応と持続可能な国土管理の実現という、二つの大きな課題に向き合う画期的な計画となっています。特に注目すべきは、従来の「開発・利用」中心の考え方から、「適切な管理・保全」を重視する方向への転換です。

人口減少社会において、いかに効率的に国土を管理していくか、という視点が重要となっています。また、デジタル技術の活用により、場所と時間の制約を越えた新たな国土利用の可能性が開かれつつあります。この技術革新を、持続可能な国土管理にどのように活かしていくかが、今後の重要な課題となるでしょう。

今後は、この計画の理念を具体的な施策として展開していく段階に入ります。地域の実情に応じた柔軟な対応と、多様な主体の参画による取り組みの推進が、計画の実効性を高める鍵となるでしょう。