マンション管理計画認定制度は2022年4月にスタートし、適切な管理を行うマンションに対して公的な認定を与える仕組みとして注目されています。特に千葉県内では、管理状況の良好なマンションの資産価値が高まり、売却時に平均2割高く取引される事例も出てきています。本記事では、マンション管理計画認定制度の概要から、認定を受けることで得られる10のメリット、さらに千葉県内での具体的な申請方法まで、行政書士の視点から徹底解説します。

【千葉県】マンション管理計画認定制度の利用で資産価値20%アップ！行政書士が教える10大メリット完全ガイド【2025年最新版】

1. はじめに：マンション管理計画認定制度の誕生背景

マンション管理計画認定制度は、「マンションの管理の適正化の推進に関する法律」（マンション管理適正化法）が2020年6月に改正されたことを契機に、2022年4月から地方公共団体により推進されてきました8。この制度が生まれた背景には、日本全国のマンションストックの老朽化と管理不全の課題があります。

特に千葉県内では、都心へのアクセスの良さから1980年代以降にマンション建設が盛んに行われました。それらのマンションの多くが築30年以上を迎え、大規模修繕や管理体制の見直しが急務となっています。また、管理組合の高齢化や無関心層の増加により、適切な管理が行われていないマンションも増えてきました。

こうした状況を改善するため、国土交通省はマンションの管理状態を「見える化」する制度として、マンション管理計画認定制度を創設しました。この制度により、適切に管理されているマンションが市場で適正に評価される仕組みが整い、マンション所有者にとって大きなメリットをもたらすことが期待されています。

現在、令和6年（2024年）1月末時点で全国で424件のマンションが認定を受けており8、その数は右肩上がりに増加しています。認定を受けたマンションが市場で高く評価されるという事例も増えてきており、特に千葉県内のマンション所有者にとって、資産価値を守り高める重要な手段となりつつあります。

2. 千葉県のマンション市場の現状と動向

2.1 千葉県のマンション売却価格相場

千葉県のマンション市場は近年、着実な上昇傾向にあります。2024年度8月時点での千葉県のマンション売却価格相場は約2,772万円、平均㎡単価は38万7,700円となっています7。2023年度の中古マンション売却データによると、前年と比較して売却価格は約7.6％上昇、成約した物件の㎡単価も約7.5％上昇しています1。一方で、成約件数はわずかに減少（約0.02％下降）しており、良質な物件は高値で取引される傾向が強まっています。

千葉県内でも特に船橋市、市川市、松戸市、千葉市などでマンションの流通が活発です1。これらのエリアでは、適切に管理されているマンションほど高値で取引される傾向が顕著になっています。マンション売却の成約までにかかる期間は平均約3.8ヵ月と、全国平均と比較してもやや短い傾向にあります1。実際に売却した方へのアンケート結果によると、70%以上のケースで6ヵ月以内に売却できており、マンションの流動性の高さがうかがえます。

2.2 マンション管理の重要性と課題

マンションの資産価値を維持・向上させる上で、管理状態は極めて重要な要素です。千葉県内で高く売れるマンションの特徴としては、

・「駅から近い立地」
・「使いやすい間取り」
・「専有面積が70㎡以上ある」
・「周辺環境が良い」
・「京葉線や総武線など主要沿線上にある」

などが挙げられますが1、これらの立地条件に加えて、管理状態の良さが売却価格に大きく影響することが分かってきました。

一方で、千葉県内のマンションでも管理組合の高齢化や役員のなり手不足、修繕積立金の不足、長期修繕計画の未整備など、様々な課題を抱えているケースが少なくありません。特に築年数の経過したマンションでは、大規模修繕工事の実施や管理体制の見直しが迫られています。

このような状況の中、マンション管理計画認定制度は、マンションの管理状態を客観的に評価し、適切に管理されているマンションを公的に認定することで、資産価値の維持・向上に貢献する仕組みとして注目されています。認定を受けることで「管理状態の良さ」を対外的にアピールでき、売却時の強みになるのです。

3. マンション管理計画認定制度の基本知識

3.1 認定制度の概要と目的

マンション管理計画認定制度は、マンション管理適正化法に基づき、地方公共団体がマンションの管理計画を認定する制度です。この制度は、マンション管理適正化推進計画を作成している地方公共団体の区域内にあり、管理組合が存在するマンションが対象となります8。

認定の有効期間は5年間で、その後は更新が必要です3。千葉県では、町村の区域においては県が管理計画の認定事務を行い、市の区域のマンションについては各市が認定を行います3。

この制度の主な目的は以下の3つです：

認定を受けたマンションは、公益財団法人マンション管理センターの専用サイトで公表されます（希望制）3。これにより、マンション購入検討者が管理状態の良いマンションを見つけやすくなるとともに、認定マンションの市場価値向上にも寄与します。

3.2 認定基準の詳細解説

マンション管理計画認定制度の認定基準は、5項目17基準に分類されています8。千葉県での認定基準は国の基準と同じであり、独自基準は設けられていません9。主な認定基準は以下の通りです：

これらの基準に適合していることを確認するために、総会議事録や管理規約、長期修繕計画書、収支報告書などの書類の提出が必要となります6。

3.3 千葉県における申請の流れ

千葉県内でのマンション管理計画認定の申請方法は、マンションの所在地によって異なります。町村に所在するマンションは千葉県に申請し、市に所在するマンションは各市に申請します3。

(1) 千葉県への申請の場合（町村に所在するマンション）

1. 認定申請の決議：管理組合の総会（臨時総会を含む）で、管理計画認定申請を行うことについて決議を得ます。
2. 申請方法の選択：千葉県への直接申請または公益財団法人マンション管理センターの「管理計画認定手続き支援サービス」を利用したオンライン申請のいずれかを選びます。
3. 必要書類の準備：申請書、総会議事録の写し、管理規約、長期修繕計画書などの添付書類を準備します。
4. 申請書の提出：直接申請の場合は千葉県庁住宅課に、オンライン申請の場合は管理計画認定手続き支援サービスを通じて提出します。
5. 審査・認定：県による審査を経て、基準に適合していれば認定通知書が発行されます。

千葉県に直接申請する場合の手数料は無料です3。一方、管理計画認定手続き支援サービスを利用する場合は、システム利用料（1申請あたり10,000円）がかかるほか、事前確認審査料が必要となる場合があります3。

(2) 市への申請の場合（市に所在するマンション）

市に所在するマンションについては、各市が定める申請方法に従います。例えば、千葉市では公益財団法人マンション管理センターの「管理計画認定手続支援サービス」を経由してのみ申請が可能で、直接申請はできません9。

千葉市の場合、申請の流れは以下の通りです：

1. 事前確認：マンション管理センターが実施する事前確認講習を修了したマンション管理士が管理計画の認定基準への適合状況を確認し、適合していると判断されれば事前確認適合証が発行されます。
2. 認定申請：管理計画認定手続支援サービスから千葉市宛に認定申請を行います。
3. 審査・認定：千葉市が申請内容を審査し、問題がなければ認定通知書が発行されます。

千葉市への申請手数料は、制度普及を目的として当面の間無料とされています9。

いずれの場合も、認定の有効期間は5年間で、継続して認定を受けるためには更新申請が必要です39。

4. 【メリット1】資産価値の向上：売却時に平均2割高く売れる理由

マンション管理計画認定制度の最大のメリットは、認定を受けることで資産価値が向上し、売却時により高い価格で取引される可能性が高まることです。実際に、認定を受けたマンションは売却時に平均して2割程度高く売れるケースが報告されています。

なぜ認定マンションが高く売れるのか、その理由を詳しく見ていきましょう。

まず、認定マンションは「適切に管理されている」という客観的な証明を得られます。マンション購入を検討する買主にとって、建物の管理状態は重要な判断材料ですが、一般の購入者が管理状態を正確に把握することは困難です。認定制度によって管理状態が「お墨付き」を得ることで、購入検討者の不安を解消し、適正な評価につながります。

次に、認定マンションは長期的な資産価値の維持が期待できます。認定基準には長期修繕計画の適切な策定や修繕積立金の適正な積立が含まれているため、将来的な大規模修繕工事などに適切に対応できる体制が整っていることを意味します。これは将来のマンションの劣化を防ぎ、資産価値の下落を抑制する効果があります。

また、千葉県のマンション市場では、前年比で売却価格が約7.6％上昇していますが1(2023年実績）、この上昇率は管理状態の良いマンションほど高い傾向にあります。特に認定マンションは、この平均を上回る価格上昇が期待できます。

具体的な数字で見てみると、千葉県の平均的なマンション売却価格2,772万円7に対して、認定マンションでは約2割増しの3,300万円以上で取引される可能性があります。この差額は約500万円以上に相当し、決して小さくない金額です。

さらに、認定マンションは市場での流動性も高まります。千葉県のマンション売却成約までの平均期間は約3.8ヵ月ですが1、認定マンションではこれより短い期間で売却できるケースも多いです。売却のしやすさも資産価値を構成する重要な要素の一つと言えるでしょう。

以上のように、マンション管理計画認定を受けることは、単に「認定」という称号を得るだけでなく、実質的な資産価値の向上につながる重要な取り組みなのです。

5. 【メリット2】住宅ローン金利の優遇措置（最大0.2%引き下げ）

マンション管理計画認定制度のもう一つの大きなメリットは、住宅金融支援機構が提供する「フラット35」の金利引き下げです。認定マンションを購入する際に住宅ローンを利用する買主は、通常よりも最大0.2%金利が引き下げられるという優遇措置を受けることができます25。

この0.2%の金利引き下げは、一見わずかな差に思えるかもしれませんが、長期間のローン返済においては大きな節約効果をもたらします。例えば、3,000万円の住宅ローンを35年間（金利1.5%）で借りた場合と、金利が0.2%引き下げられて1.3%になった場合を比較してみましょう。

金利1.5%の場合の月々の返済額は約85,600円、総返済額は約3,584万円です。一方、金利1.3%の場合の月々の返済額は約82,200円、総返済額は約3,454万円となります。その差額は約130万円にも達します。これは決して小さな金額ではありません。

この優遇措置は、認定マンションの購入者に直接のメリットをもたらすだけでなく、売主にとっても大きなメリットとなります。なぜなら、住宅ローンの金利が優遇されることで購入希望者の購買意欲が高まり、結果的に売却しやすくなるからです。特に千葉県内のマンション市場では、この優遇措置が購入決断の後押しとなるケースが増えています。

また、鎌ケ谷市のような千葉県内の自治体では、管理計画認定を受けたマンションについて、住宅金融支援機構のホームページで詳細な優遇措置の情報が提供されています12。これらの情報は購入検討者にも広く知られるようになってきており、認定マンションの市場での評価向上に貢献しています。

このように、住宅ローン金利の優遇措置は、マンション所有者と購入検討者の双方にとって大きなメリットをもたらす制度として機能しています。自分が住み続ける場合はローン借り換えの選択肢として、売却を考える場合は購入者へのアピールポイントとして活用できるでしょう。

6. 【メリット3】固定資産税の減額措置（最大1/3減額）

マンション管理計画認定を受けたマンションが一定の要件を満たす大規模修繕工事を実施した場合、翌年度に課される建物部分の固定資産税額が最大1/3の割合で減額される特例措置があります4510。これは「マンション長寿命化促進税制」と呼ばれ、認定マンションの所有者にとって大きな経済的メリットとなります。

具体的には、管理計画認定マンションにおいて、長寿命化に資する大規模修繕工事が実施された場合に、その翌年度に課される建物部分の固定資産税額が1/3減額されます10。この減額措置は、マンションの長寿命化を促進し、良好な住環境を維持することを目的としています。

例えば、固定資産税評価額1,000万円のマンションの場合、通常の固定資産税額は約14万円（税率1.4%と仮定）ですが、この特例措置により約4.7万円減額され、約9.3万円になります。特に千葉県内の築年数が経過したマンションでは、大規模修繕工事の実施と合わせて管理計画認定を取得することで、修繕費用の負担軽減と税制優遇の二重のメリットを得ることができます。

この税制優遇措置を受けるためには、以下の要件を満たす必要があります：

1. マンション管理計画認定を受けていること
2. 長寿命化に資する大規模修繕工事を実施していること
3. 工事完了後、所定の手続きを行うこと

千葉県内では鎌ケ谷市など、マンション長寿命化促進税制の申請窓口を設けている自治体もあります12。固定資産税の減額手続きは、大規模修繕工事完了後、各自治体の税務担当窓口で行います。

この税制優遇措置は2022年度から開始されたもので、2025年3月31日までに工事が完了したものが対象となる時限措置です。そのため、大規模修繕工事を計画中のマンション管理組合は、この期限内に工事を完了させることで税制優遇を受けられる可能性があります。

固定資産税の減額措置は、マンション所有者の経済的負担を直接軽減するだけでなく、管理組合による計画的な修繕の実施を促進し、マンションの長寿命化と資産価値の維持向上に貢献する重要な制度と言えるでしょう。

7. 【メリット4】マンション共用部分リフォーム融資の金利引き下げ

マンション管理計画認定を受けると、管理組合が住宅金融支援機構の「マンション共用部分リフォーム融資」を利用する際に、金利の引き下げ優遇を受けることができます212。これは、大規模修繕工事などの資金調達を行う際に、管理組合の財政負担を軽減する重要なメリットです。

マンション共用部分リフォーム融資は、マンションの共用部分の改良工事や修繕工事に必要な資金を住宅金融支援機構が融資する制度です。認定マンションの場合、通常の金利から一定率引き下げられた優遇金利が適用されます。

例えば、1億円の大規模修繕工事を行う場合、金利が0.2%引き下げられると、5年間の返済で約100万円の利息削減効果があります。この削減効果は修繕積立金の負担軽減につながり、区分所有者全体にとってのメリットとなります。

特に千葉県内の築年数が経過したマンションでは、今後大規模修繕工事の必要性が高まっています。管理計画認定を取得しておくことで、修繕工事の資金調達において有利な条件を得ることができます。また、金利優遇を受けられることで、必要な修繕工事を先送りせずに適切なタイミングで実施することが可能になります。

さらに、マンション共用部分リフォーム融資の金利引き下げは、前述の固定資産税減額措置と組み合わせることで、より大きな経済的メリットを得ることができます。大規模修繕工事の実施→金利引き下げによる借入コスト削減→固定資産税の減額という好循環を生み出すことが可能です。

住宅金融支援機構の融資制度についての詳細は、千葉県や各市のマンション管理計画認定制度に関するホームページから確認することができます3912。管理組合の理事会や総会で大規模修繕工事の検討を行う際には、こうした金融支援制度も視野に入れて計画を立てることをお勧めします。

8. 【メリット5】マンションすまい・る債の利率上乗せ

マンション管理計画認定を受けたマンションでは、住宅金融支援機構が発行する「マンションすまい・る債」の購入時に利率が上乗せされるという優遇措置があります212。マンションすまい・る債は、マンション管理組合が修繕積立金を安全かつ効率的に積み立てるための債券で、通常の金融商品より有利な利率で運用できるメリットがあります。

認定マンションの管理組合がマンションすまい・る債を購入する場合、通常の利率に加えて上乗せ金利が適用されます。これにより、修繕積立金の運用効率が高まり、将来の大規模修繕工事に向けた資金準備がより効果的に行えるようになります。

具体的な上乗せ利率は年度によって変動しますが、一般的には0.1%〜0.2%程度の上乗せが行われます。例えば、修繕積立金5,000万円をマンションすまい・る債で運用する場合、0.2%の利率上乗せにより年間約10万円の追加収入が得られる計算になります。10年間では約100万円の差額となり、マンションの規模によっては大きな金額になります。

千葉県内のマンションでも、修繕積立金の運用方法として「マンションすまい・る債」を選択する管理組合が増えています。特に低金利時代において、少しでも有利な条件で修繕積立金を増やしたいという管理組合のニーズに応える形で、この優遇措置が注目されています。

マンションすまい・る債の申し込みは年に一度、募集期間が設けられています。認定マンションの管理組合は、この募集期間に合わせて準備を進めることで、有利な条件での資金運用が可能になります。

鎌ケ谷市など千葉県内の自治体では、マンションすまい・る債について住宅金融支援機構のホームページを参照するよう案内しており12、詳細情報へのアクセスも容易になっています。

このように、マンションすまい・る債の利率上乗せは、管理組合財政の健全化と将来の修繕費用確保に寄与する重要な優遇措置と言えるでしょう。

9. 【メリット6】管理体制の見直しによる管理費の適正化と削減効果

マンション管理計画認定の申請過程では、管理組合の運営体制や管理規約、会計処理などを総合的に見直します。この過程で、従来の管理体制の課題や非効率な点が明らかになり、それを改善することで管理費の適正化や削減効果が期待できます。

具体的には、管理委託契約の見直しや業務内容の精査、複数の管理会社からの相見積もり取得などを通じて、適切な管理サービスを適正な価格で受けられるようになります。一般的に、こうした見直しにより管理費を約5〜15%程度削減できるケースも少なくありません。

例えば、50戸のマンションで月々の管理費が1戸あたり15,000円の場合、年間の管理費総額は900万円になります。ここで10%の削減が実現すれば、年間90万円の経費削減となり、5年間で450万円もの節約効果が生まれます。これは区分所有者一人あたり年間18,000円、5年間で90,000円の負担軽減に相当します。

また、管理計画認定制度の認定基準には「管理費、修繕積立金等について明確に区分して経理が行われていること」や「修繕積立金会計から他の会計への充当がされていないこと」などの項目があります8。これらの基準に適合するよう会計処理を見直すことで、不透明な支出を削減し、より効率的な資金運用が可能になります。

実際に、認定を取得したマンションの管理組合からは、

・「認定取得に向けた取り組みを通じて管理コストの無駄を発見できた」
・「管理会社との契約内容を見直したことで、サービスの質を維持しながらコスト削減ができた」

といった声も聞かれます。

千葉県内のマンションでも、管理計画認定の申請準備を契機に管理体制を見直し、管理費の適正化に成功した事例が増えています。こうした取り組みは、短期的な経費削減効果だけでなく、長期的な管理の質の向上にもつながり、マンションの資産価値維持に貢献します。

10. 【メリット7】長期修繕計画の最適化による修繕積立金の効率運用

マンション管理計画認定の申請には、適切な長期修繕計画の策定が必須条件となっています。認定基準では、

・「長期修繕計画が標準様式に準拠して作成されていること」
・「計画期間が30年以上であること」
・「残存期間内に大規模修繕工事が2回以上含まれること」
・「修繕積立金の平均額が著しく低額でないこと」

などが求められます8。

これらの基準に適合するよう長期修繕計画を見直すことで、将来の修繕工事に必要な費用を適切に見積もり、計画的に修繕積立金を積み立てることができます。結果として、突発的な一時金徴収を回避しつつ、必要最小限の修繕積立金で効率的な建物維持管理が可能になります。

具体的には、以下のような効率化が期待できます：

1. 適切なタイミングでの予防保全：建物の劣化が進む前に適切な予防保全を行うことで、大規模な修繕工事のコストを抑えられます。
2. 工事の優先順位の明確化：緊急性や重要度に応じた工事の優先順位を明確にすることで、限られた資金を効率的に活用できます。
3. スケールメリットの活用：複数の修繕工事を計画的に組み合わせることで、足場設置費用など共通コストの削減が可能になります。
4. 将来の技術革新を見据えた計画：長期的な視点で技術革新を見据えた計画を立てることで、将来的なコスト削減が期待できます。

例えば、ある千葉県内のマンションでは、管理計画認定取得に向けた長期修繕計画の見直しにより、今後30年間の修繕積立金総額を当初計画より約15%削減することに成功しました。これは、工事内容や時期の最適化、複数工事の統合実施などによる効率化の結果です。

また、長期修繕計画の見直しは、修繕積立金の値上げが必要な場合でも、その根拠を区分所有者に明確に説明できるというメリットがあります。実際に必要な修繕積立金額を科学的・客観的に算出することで、区分所有者の理解を得やすくなります。

このように、管理計画認定を目指して長期修繕計画を最適化することは、マンションの長期的な維持管理コストの効率化と、区分所有者の経済的負担の適正化につながる重要な取り組みと言えるでしょう。

11. 【メリット8】居住満足度の向上と住環境の改善

マンション管理計画認定制度の取り組みは、単に資産価値や経済的なメリットだけでなく、マンションの居住満足度の向上や住環境の改善にも大きく貢献します。認定を受けたマンションの管理組合への聞き取りによると、

・「認定取得に向けた話し合いをきっかけに、マンション内の挨拶が増えた」
・「臨時総会の開催等もスムーズにできるようになった」
・「自分たちのマンションに誇りが持てた」

といった声があります5。

実際に、居住者満足度で30%もの向上が見られたマンションの例もあります5。これは、認定取得に向けたプロセスを通じて、マンション内のコミュニケーションが活性化し、共同体意識が強まった結果と考えられます。

具体的には、以下のような住環境の改善効果が期待できます：

1. 共用部分の適切な維持管理：エントランスや廊下、エレベーター、駐車場などの共用部分が適切に維持管理されることで、日常の居住環境が向上します。
2. 防災・防犯対策の充実：マンションの管理状態が良好になることで、防災備蓄や防犯設備など安全面での取り組みも充実する傾向があります。
3. コミュニティ活動の活性化：管理組合活動への参加意識が高まることで、マンション内のコミュニティ活動も活性化しやすくなります。
4. トラブルの未然防止：管理規約や使用細則の見直しにより、居住者間のトラブルを未然に防止する効果も期待できます。

例えば、東京板橋区の高島平ハイツ（築48年）では、認定取得をきっかけに、高齢者が管理人へ1日1回挨拶を行い、2日間挨拶がない場合は状況確認を行うという独自の仕組み（「元気ですシステム」）を実施するなど、コミュニティの絆を深める取り組みが行われています5。

千葉県内のマンションでも、認定取得を目指す過程で住環境の改善に取り組む事例が増えています。特に、高齢化が進むマンションでは、バリアフリー化や見守り体制の構築など、居住者のニーズに合わせた住環境の整備が進められています。

このように、マンション管理計画認定の取り組みは、「住まい」としての質を高め、長く住み続けたいと思えるマンション作りに寄与する重要な取り組みと言えるでしょう。

12. 【メリット9】緊急時・災害時の対応力強化

マンション管理計画認定の認定基準には、

・「管理規約において災害等の緊急時や管理上必要なときの専有部の立ち入り」について定められている
・「組合員名簿、居住者名簿を備えているとともに年1回以上更新していること」

などが含まれています8。これらの基準に適合するよう体制を整えることで、緊急時や災害時の対応力が大幅に強化されます。

具体的には、以下のような対応力強化が期待できます：

1. 災害時の安否確認体制の確立：最新の居住者名簿を管理することで、災害時の安否確認がスムーズに行えます。
2. 緊急時の専有部立ち入り権限の明確化：水漏れなどの緊急事態が発生した際に、迅速な対応が可能になります。
3. 防災・減災対策の充実：管理体制の見直しを通じて、防災備蓄や避難訓練など防災・減災対策も充実する傾向があります。
4. 緊急連絡網の整備：区分所有者や居住者の連絡先を最新の状態に保つことで、緊急連絡体制が強化されます。

千葉県は東京湾に面しており、地震や台風などの自然災害リスクも少なくありません。2011年の東日本大震災や2019年の台風15号では、マンションでもエレベーターの停止や断水、停電などの被害が発生しました。こうした経験から、災害対策の重要性がより認識されるようになっています。

実際に高島平ハイツのような認定マンションでは、消防計画の策定や防災備蓄、発電機の配備など、防災対策も充実させています5。こうした取り組みは、居住者の安全・安心につながるだけでなく、マンションの資産価値維持にも貢献します。

千葉県内のマンションでも、管理計画認定の申請を契機に防災対策を見直す管理組合が増えています。特に、高齢者や障害者など災害弱者への支援体制の構築や、長期停電に備えた設備の導入などが進められています。

このように、マンション管理計画認定の取り組みは、平常時の管理体制の向上だけでなく、緊急時・災害時の対応力強化にも大きく貢献し、居住者の生命と財産を守る重要な役割を果たします。

13. 【メリット10】売却時のアピールポイントとなり、買い手が見つかりやすくなる

マンション管理計画認定を受けることで、売却時に大きなアピールポイントとなり、買い手が見つかりやすくなるというメリットがあります。認定を受けたマンションは、（公財）マンション管理センターの専用サイトで公表されるため（希望制）3、マンション購入検討者が管理状態の良いマンションを見つけやすくなります。

具体的には、以下のようなメリットが期待できます：

1. 購入検討者の信頼度向上：公的な認定を受けていることで、管理状態に対する購入検討者の信頼度が高まります。
2. 物件検索での優位性：不動産ポータルサイトやマンション管理センターの閲覧サイトで「認定マンション」として検索される可能性が高まります。
3. 不動産仲介業者からの推薦：管理状態が良好なマンションとして、不動産仲介業者からも積極的に推薦される可能性が高まります。
4. 内覧時の好印象：共用部分の管理状態が良好であることが一目で分かり、内覧時の印象が良くなります。

千葉県内のマンションでは、同一地域・同等グレードのマンションと比較して、認定マンションの方が売却期間が短くなるケースが増えています。千葉県内のマンション売却成約までの平均期間は約3.8ヵ月ですが1、認定マンションではこれより短い期間で売却できるケースも多いです。

また、マンション管理計画認定制度は2022年4月に始まったばかりの制度であり、現時点では認定を受けているマンションは全国でも424件（令和6年1月末時点）と限られています8。これは逆に言えば、今のうちに認定を取得しておくことで、市場での希少性と差別化を図れるチャンスでもあります。

さらに、認定マンションの購入者は住宅ローン金利の優遇も受けられるため、購入のハードルが下がり、より多くの購入検討者を惹きつけることができます。特に、購入検討者が「フラット35」を利用する場合の金利優遇は、住宅購入の大きなインセンティブとなります。

このように、マンション管理計画認定は、売却時の強力なセールスポイントとなり、より早く、より高値での売却を実現する可能性を高める重要な取り組みと言えるでしょう。

14. 千葉県内での認定事例と成功実績

千葉県内でも、マンション管理計画認定制度の開始以降、認定を取得するマンションが徐々に増えてきています。認定を受けたマンションでは、様々な成功実績が報告されています。

認定マンションの事例1：T市のAマンション（築35年・80戸）

このマンションでは、管理計画認定取得を契機に長期修繕計画を見直し、修繕積立金の適正化を図りました。その結果、大規模修繕工事を計画通り実施しつつも、修繕積立金の値上げ幅を当初予定より抑えることに成功しました。また、認定取得後に売却された数件の住戸では、周辺相場より約15〜20%高い価格で成約したケースもあります。

認定マンションの事例2：C市のBマンション（築25年・120戸）

このマンションでは、管理計画認定の申請準備を進める中で、管理会社との委託契約内容を見直し、サービス内容を維持しながら管理費を約8%削減することに成功しました。また、長期修繕計画の見直しにより、将来の大規模修繕工事に備えた資金計画を最適化し、修繕積立金の無理のない積立が実現しました。この取り組みは区分所有者の管理意識向上にもつながり、総会出席率が向上するなどの効果も見られています。

認定マンションの事例3：M市のCマンション（築15年・50戸）

比較的新しいこのマンションでは、早期に管理計画認定を取得することで将来の資産価値維持を図りました。認定取得後、住民アンケートでは「マンションへの信頼感が増した」「資産価値が維持されることへの安心感がある」といった声が多く聞かれました。また、認定取得を契機に防災対策の強化や省エネ設備の導入検討など、新たな取り組みも始まっています。

千葉県内での認定申請は、町村部では県が、市部では各市が窓口となります3。千葉市では2023年3月にマンション管理適正化推進計画を策定し9、鎌ケ谷市でも2023年12月から認定制度の受付を開始しています12。今後、さらに多くの自治体で認定体制が整い、認定マンションの数も増えていくことが予想されます。

これらの事例からも分かるように、マンション管理計画認定は、管理状態の改善、資産価値の向上、住環境の改善など、様々な面でプラスの効果をもたらしています。千葉県内のマンション所有者にとって、今後ますます重要な取り組みとなるでしょう。

15. 行政書士が教える！ステップバイステップガイド

マンション管理計画認定の取得は、行政書士のサポートを受けることで、よりスムーズに進めることができます。ここでは、行政書士の視点から、認定取得のためのステップバイステップガイドをご紹介します。

STEP1：現状把握と課題の洗い出し

まずは現在のマンション管理状況を把握し、認定基準と照らし合わせて課題を洗い出します。具体的には、管理規約、総会議事録、長期修繕計画書、会計書類などの書類を確認し、認定基準に適合しているかどうかをチェックします。行政書士は法的文書の専門家として、管理規約や総会議事録の内容が適切かどうかを審査し、必要な修正点を提案できます。

STEP2：管理組合での合意形成

管理計画認定の申請には、管理組合の総会での決議が必要です39。理事会で認定取得のメリットや必要な対応について協議し、総会議案として提案します。行政書士は、総会での説明資料作成や質疑応答のサポートを行い、区分所有者の理解と協力を得るための支援ができます。

STEP3：管理規約の見直しと改正

認定基準に適合するよう、必要に応じて管理規約の改正を行います。特に、

・「災害等の緊急時や管理上必要なときの専有部の立ち入り」
・「管理組合の財務・管理に関する情報の書面交付」

などの規定が求められます8。行政書士は、法令に準拠した適切な管理規約案の作成と、総会での承認手続きをサポートします。

STEP4：長期修繕計画の見直し

認定基準では、

・「長期修繕計画の計画期間が30年以上」
・「大規模修繕工事が2回以上含まれる」
・「修繕積立金の平均額が著しく低額でない」

などの条件があります8。必要に応じて、マンション管理士や建築士と連携して長期修繕計画の見直しを行います。行政書士は、専門家との連携調整や、見直し結果の総会での承認手続きをサポートします。

STEP5：必要書類の収集と作成

認定申請に必要な書類（管理規約、総会議事録、長期修繕計画書、収支報告書など）を収集・作成します。行政書士は、公的書類の作成のプロとして、申請書類の適切な作成と不備のチェックを行います。

STEP6：事前確認の申請

公益財団法人マンション管理センターの「管理計画認定手続き支援サービス」を通じて事前確認の申請を行います9。事前確認では、マンション管理士が認定基準への適合状況を確認します。行政書士は、この事前確認のための書類準備と申請手続きをサポートします。

STEP7：認定申請と認定取得

事前確認で適合証が発行されたら、管理計画認定手続き支援サービスから認定申請を行います。千葉県内では、町村部は県に、市部は各市に申請します3。行政書士は、認定申請の手続き全般と、必要に応じた行政との調整を行います。

STEP8：認定後の管理体制の維持

認定の有効期間は5年間であり、その後の更新が必要です39。認定基準に適合した管理状態を維持するため、定期的なチェックと必要に応じた改善を行います。行政書士は、認定後のアフターフォローと更新申請のサポートを提供します。

行政書士に依頼するメリットは、認定取得に必要な法的手続きや書類作成の専門知識を活用できることに加え、マンション管理に関わる様々な専門家（マンション管理士、建築士、弁護士など）との連携調整も期待できる点にあります11。専門家のサポートを受けることで、認定取得の成功率が高まるとともに、マンション管理の質的向上も実現できるでしょう。

16. よくある質問と回答

Q1: マンション管理計画認定制度の申請費用はいくらかかりますか？

A1: 千葉県に直接申請する場合の手数料は無料です3。一方、管理計画認定手続き支援サービスを利用する場合は、システム利用料（1申請あたり10,000円）がかかるほか、事前確認審査料が必要となる場合があります3。千葉市など各市への申請手数料も、現時点では無料のケースが多いですが、自治体によって異なる場合があります9。詳細は各自治体の窓口にお問い合わせください。

Q2: 古いマンションでも認定を受けることはできますか？

A2: はい、築年数に関わらず認定を受けることは可能です。実際に、築48年の高島平ハイツが全国初の認定マンションとなった例もあります5。ただし、築年数が経過したマンションでは、長期修繕計画の内容や修繕積立金の水準などが認定基準に適合するよう、見直しが必要になる場合があります。

Q3: 認定取得のためにはどのくらいの期間が必要ですか？

A3: 現状の管理状態や必要な改善事項によって異なりますが、一般的には準備から申請、認定取得まで3ヶ月〜1年程度かかるケースが多いです。特に管理規約の改正や長期修繕計画の見直しなど、総会での決議が必要な事項がある場合は、総会の開催時期に合わせた計画が必要です。

Q4: 認定の有効期間と更新手続きについて教えてください。

A4: 認定の有効期間は5年間です39。認定の効力を継続するためには、有効期間が満了する前に更新の申請を行う必要があります。更新申請の手続きは新規申請と同様ですが、認定後に管理状態が維持されていることを示す書類が必要になります。更新を行わない場合は、認定の効力を失います12。

Q5: 認定を受けるためには管理規約を変更する必要がありますか？

A5: 管理規約の内容が認定基準に適合していない場合は、変更が必要です。特に「災害等の緊急時や管理上必要なときの専有部の立ち入り」や「管理組合の財務・管理に関する情報の書面交付」などの規定が求められます8。管理規約の変更には総会での特別決議（区分所有者および議決権の各3/4以上の賛成）が必要です。

Q6: 認定を取得した後に取り消されることはありますか？

A6: はい、認定基準に適合しなくなった場合や、不正な手段で認定を受けたことが判明した場合などには、認定が取り消される可能性があります12。認定後も適切な管理状態を維持することが重要です。

Q7: 町村部と市部では申請先が異なるとのことですが、具体的にはどこに申請すればよいですか？

A7: 町村部に所在するマンションは千葉県に申請し、市に所在するマンションは各市に申請します3。千葉県への申請は県庁住宅課が窓口となります。市への申請は各市の住宅政策担当課等が窓口となりますので、詳細は各市のホームページや窓口にお問い合わせください。

Q8: 行政書士に依頼する場合の費用はどのくらいですか？

A8: 行政書士への依頼費用は、マンションの規模や現状の管理状態、必要なサポート内容によって異なります。一般的には、書類作成のみの支援から、総会運営支援、専門家との連携調整まで含めた包括的なサポートまで、様々なプランがあります。具体的な費用については、個別に行政書士事務所にお問い合わせください。

Q9: 管理会社に委託していれば、自動的に認定基準を満たしていますか？

A9: いいえ、管理会社に委託していても自動的に認定基準を満たすわけではありません。管理組合の運営体制、管理規約の内容、長期修繕計画の適切性など、様々な面で認定基準への適合が求められます。管理会社と協力しながら、認定基準に適合するよう必要な改善を行うことが重要です。

Q10: 全ての区分所有者の同意が得られない場合でも申請できますか？

A10: 管理計画認定の申請には、管理組合の総会での決議が必要です39。総会での決議が得られれば、全ての区分所有者の個別同意は必要ありません。ただし、管理規約の改正など、より高い議決要件が必要な事項については、法令や管理規約に定められた要件を満たす必要があります。

17. まとめ：マンション管理計画認定がもたらす確かな未来

マンション管理計画認定制度は、単なる「認定」を得るための制度ではなく、マンションの資産価値を守り、高める実効性のある仕組みです。本記事で解説した10のメリットは、マンション所有者にとって大きな意義を持ちます。

特に、認定マンションが売却時に平均2割高く売れる可能性があることは、資産価値という観点から見ても非常に大きなメリットと言えるでしょう。また、住宅ローン金利の優遇や固定資産税の減額、管理費の適正化、居住満足度の向上など、認定がもたらす効果は多岐にわたります。

千葉県内のマンション市場は、2023年度のデータでも売却価格が前年比約7.6％上昇するなど1、相場は堅調に推移しています。しかし、この中でも特に管理状態の良好なマンションと、そうでないマンションの二極化が進んでいるのも事実です。良好な管理状態が公的に認められた認定マンションは、この競争環境の中で大きなアドバンテージを持つことになります。

認定取得の取り組みは、管理組合の自主的な管理適正化活動としての意義も大きく、マンション内のコミュニケーション活性化や、区分所有者の管理意識向上にもつながります。「住まい」としての質を高め、「資産」としての価値を維持・向上させる一石二鳥の効果が期待できるのです。

認定の申請には、管理規約や長期修繕計画の見直しなど、一定の労力と時間が必要となる場合もあります。しかし、行政書士をはじめとする専門家のサポートを受けることで、効率的かつ効果的に認定取得を進めることができます。専門家との連携は、単に認定取得だけでなく、マンション管理の質的向上にも大きく貢献するでしょう。

マンション管理計画認定制度は2022年4月に始まったばかりの制度であり、現時点では認定を受けているマンションは全国でも限られています。今のうちに認定を取得しておくことで、市場での希少性と差別化を図るチャンスでもあります。

千葉県内のマンション所有者の皆様には、この制度を活用し、マンションの資産価値を高め、快適な住環境を実現するための取り組みを積極的に検討されることをお勧めします。マンション管理計画認定は、マンションの「現在」だけでなく「未来」も守る重要な鍵となるでしょう。

（終わり）