人口減少社会の進展に伴い深刻化する所有者不明土地問題。2020年の土地基本法改正は、平成元年の制定以来30年ぶりの大改正となり、土地の適正な管理の確保や所有者の責務の明確化など、新たな時代における土地政策の方向性を示す重要な転換点となりました3。本稿では、改正の背景から具体的な制度改革まで、実務に即して体系的に解説します。

土地基本法改正2020：新時代の土地政策と所有者不明土地対策の要点

第1章 土地基本法改正の背景と経緯

土地基本法は、土地政策の基本理念と国・地方公共団体・事業者等の責務を定める土地関連法制の基本法です。平成元年（1989年）に制定され、土地の公共性や適正な利用の確保、投機的取引の抑制など、土地についての基本的な考え方を示しています。この法律は、個別の土地関連法制の基礎となる方針を定めており、いわば日本の土地政策の憲法的な位置づけにあたります。

1.1 人口減少社会における土地問題

人口減少社会の進展により、土地を取り巻く環境は大きく変化しています。土地利用ニーズの低下や地方から都市部への人口移動を背景に、土地所有意識の希薄化が進んでいます。特に地方では、土地の資産価値の低下により「土地は資産」という前提が成り立たなくなってきており、土地政策の大きな転換点を迎えています。

1.2 所有者不明土地問題の現状

所有者不明土地は、国土交通省の2021年の調査によると、全国の土地の約24%に上り、その面積は九州に匹敵する規模となっています。この問題は以下のような深刻な影響をもたらしています：

• 公共事業や災害時の復興事業の支障
• 民間取引の阻害
• 管理不備による土砂流出
• 地域の環境・治安の悪化

1.3 2020年改正に至るまでの政策的取組み

2020年の土地基本法改正に至るまでの主な政策的取組みは以下の通り進められました：

1. 2018年1月：所有者不明土地等対策の推進のための関係閣僚会議の設置
2. 2018年6月：所有者不明土地法の制定
3. 2020年3月：土地基本法の改正（平成元年の制定以来30年ぶりの大改正）
4. 2021年4月：民事基本法制の見直し

この一連の制度改革は、土地の適正な「利用」と「管理」の確保を基本に据え、所有者不明土地問題への対応を図るための包括的な取り組みとして位置づけられています。特に2020年の改正は、人口減少社会に対応した土地政策の再構築という観点から、極めて重要な転換点となりました。

第2章 改正土地基本法の基本的枠組み

2020年の土地基本法改正は、人口減少社会における新たな土地政策の方向性を示すものです。本章では、改正法の核心となる目的や理念、そして土地の利用・取引・管理の一体的推進という新たな考え方、さらに土地所有者の責務の明確化について解説します。

2.1 法改正の目的と基本理念

改正土地基本法は、従来の「適正な利用の確保」という理念に加え、「適正な管理の確保」を新たな柱として位置づけました。土地政策の基本理念は、土地の適正な利用及び管理の確保、正常な取引の確保、そして価値の適正な形成という3つの要素で構成されています。特に重要なのは、土地の管理不全による外部不経済の発生を防止する観点から、「適正な管理」が基本理念として明確に規定されたことです。これは、所有者不明土地問題や管理放棄された土地の増加という社会問題に対応するための重要な政策転換を示しています。

2.2 土地の適正な「利用」「取引」「管理」の一体的推進

改正法における最も重要な特徴は、土地の「利用」「取引」「管理」を一体的に推進する新たな政策体系の構築です。利用面では、地域のニーズに応じた土地利用の促進や所有者不明土地の利用円滑化が重視されています。これは、人口減少社会において、地域の実情に即した柔軟な土地利用を可能にするための施策といえます。取引面においては、土地取引の円滑化・活性化と適正な価格形成の促進が図られています。特に、取引情報の充実や透明性の向上は、土地市場の健全な発展に不可欠な要素として位置づけられています。管理面では、土地の適正な管理の確保が強調されています。これは単なる物理的な管理にとどまらず、周辺環境との調和や地域社会への配慮を含む包括的な概念として捉えられています。

2.3 土地所有者等の責務の明確化

改正法における最も画期的な変更点は、土地所有者等の責務の明確化です。土地所有者には、適正な利用及び管理を行う基本的責務が課されることとなりました。これは所有権の行使に一定の社会的責任を伴うことを明確にしたものであり、私権の制限という観点からも重要な意義を持っています。国及び地方公共団体には、土地の適正な利用及び管理の確保のための施策実施が求められています。特に所有者不明土地の発生防止・解消や管理不全土地対策については、積極的な施策展開が期待されています。事業者の責務については、事業実施における適正な土地利用の確保に加え、国・地方公共団体の施策への協力が明確化されました。これは、土地政策の実効性を高めるための重要な要素となっています。このような責務の明確化は、土地所有権の絶対性という従来の考え方から、社会的な責任を伴う権利としての再定義を示すものといえます。これにより、所有者不明土地問題や管理不全土地問題に対する実効性のある対応が可能となることが期待されています。

第3章 所有者不明土地対策の新制度

2020年の土地基本法改正と関連法制の整備により、所有者不明土地問題に対する包括的な制度が整備されました。本章では、新たに創設された制度の具体的内容と実務への影響について解説します。

3.1 土地の適正管理に関する新制度

土地の適正管理に関する新制度は、以下の3つの柱で構成されています：

• 土地所有者等の責務の明確化
• 登記等の権利関係明確化
• 所有権の境界明確化

特に重要なのは土地所有者等の責務の明確化です。改正法では、土地所有者には適正な利用及び管理を行う基本的責務があることが明記されました1。これは単なる理念規定ではなく、所有者不明土地の発生を予防し、適切な管理を確保するための法的根拠となるものです。また、所有者には登記手続きの実施や境界の明確化についても努力義務が課されることとなり、これにより所有者不明土地の発生予防に向けた実効性のある取り組みが可能となりました2。

3.2 地域福利増進事業制度の創設

地域福利増進事業制度は、所有者不明土地の利活用を促進するための画期的な制度です。この制度の主な特徴は以下の通りです：

• 地域住民の福祉や利便性向上のための施設整備
• 最長20年間の土地使用権設定
• 民間企業やNPO、自治会等による事業実施可能

本制度の重要な点は、従来の土地収用とは異なり、公共的な目的のために所有者不明土地を柔軟に活用できる点です3。使用権の設定には都道府県知事の裁定が必要となりますが、適正な補償金を供託することで、円滑な事業実施が可能となります6。

3.3 管理不全土地への対応措置

管理不全土地への対応措置として、以下の制度が新設されました：

• 所有者不明土地管理制度
• 管理不全土地の適正化措置
• 地方公共団体による介入制度

特に注目すべきは所有者不明土地管理制度です。この制度では、地方裁判所が管理人を選任し、特定の土地に限定した管理を行うことが可能となりました4。これにより、従来の不在者財産管理制度よりも機動的な対応が可能となっています。また、地方公共団体には管理不全土地対策の実施が責務として課されており、所有者不明土地対策計画の策定や、所有者不明土地利用円滑化等推進法人の指定など、具体的な施策を展開することが求められています3。これらの制度により、管理不全土地の適正化に向けた実効性のある取り組みが可能となりました。

第4章 関連法制度との連携

2020年の土地基本法改正は、所有者不明土地問題への対応を目的とした一連の法改正の起点となりました。本章では、土地基本法改正後に整備された関連法制度との連携について解説します。

4.1 不動産登記法の改正との関係

不動産登記法の改正は、土地基本法が示した「土地所有者の責務」を具体化する重要な制度改正です。その核心は相続登記の義務化にあります。2024年4月1日からは、相続により不動産を取得した相続人は、その事実を知った日から3年以内に相続登記を申請することが義務付けられます。この義務に違反した場合は10万円以下の過料が科されることとなりました。この改正は、土地基本法が定める「所有者等の責務」のうち、特に「権利関係の明確化」という要請に応えるものです。相続登記の義務化により、所有者不明土地の主要な発生原因である相続登記未了の問題に対して、法的な強制力を持って対処することが可能となりました。

4.2 民法改正との整合性

民法改正では、所有者不明土地問題に対応するため、財産管理制度が大幅に拡充されました。特に注目すべきは以下の新制度の創設です：

• 所有者不明土地管理制度
• 管理不全土地管理制度
• 所有者不明建物管理制度

これらの制度は、土地基本法が掲げる「適正な管理」の理念を実現するための具体的な法的手段として位置づけられます。従来の財産管理制度が人単位の管理を前提としていたのに対し、新制度では個々の土地・建物単位での管理を可能とし、より機動的な対応を実現しています。

4.3 相続土地国庫帰属制度との連携

2023年4月27日から施行された相続土地国庫帰属制度は、土地基本法が示した新たな土地政策の方向性を具体化する制度の一つです。この制度により、相続や遺贈によって取得した土地について、一定の要件を満たす場合に国へ土地を引き渡すことが可能となりました。本制度の特徴は以下の点にあります：

• 土地所有者の「適正な管理」が困難な場合の新たな選択肢を提供
• 管理コストの適切な分担（10年分の土地管理費相当額の負担金納付）
• 厳格な要件設定による制度の適正な運用確保

これらの関連法制度は、土地基本法が示した理念や方向性を具体化するものとして、相互に緊密な連携を保ちながら運用されることが想定されています。特に、所有者不明土地の発生予防と利用の円滑化という二つの政策目標の実現に向けて、包括的な制度的枠組みを形成しています。

第5章 実務への影響と対応

2020年の土地基本法改正と関連法制の整備により、土地所有者、地方公共団体、そして専門家それぞれに新たな実務対応が求められることとなりました。本章では、各主体に求められる具体的な対応と実務上の留意点について解説します。

5.1 土地所有者の新たな義務と実務対応

土地所有者には、改正法により以下の新たな義務が課されることとなりました：

• 土地の適正な利用及び管理を行う基本的責務
• 登記手続きその他の権利関係の明確化
• 所有権の境界の明確化

特に重要なのは、2024年4月1日から施行される相続登記の義務化です。相続人は相続の事実を知った日から3年以内に相続登記を申請する必要があり、違反した場合は10万円以下の過料が科されることとなります12。また、2026年4月までには住所変更登記も義務化される予定です7。

5.2 地方公共団体に求められる対応

地方公共団体には、土地の適正な管理の確保のための具体的な施策実施が求められています。主な対応として以下が挙げられます：

• 所有者不明土地対策計画の策定
• 所有者不明土地利用円滑化等推進法人の指定
• 管理不全土地への積極的な介入

特に注目すべきは、管理不全土地に対する新たな権限として、市町村長による勧告・命令・代執行制度が創設されたことです1。これにより、災害等の発生を防止する観点から、より実効性のある対応が可能となりました。

5.3 専門家の役割と実務上の留意点

不動産取引に関わる専門家には、改正法の理解と適切な実務対応が求められます。特に以下の点に留意が必要です：重要事項説明における新たな注意点：

• 土地の利用・管理状況の詳細な調査
• 周辺環境への影響の確認
• 将来的な管理コストの説明

契約実務における対応：

• 適正な管理義務に関する特約の検討
• 境界確定に関する合意事項の明確化
• 登記関連手続きの期限設定

特に、不動産取引の実務では、標準的な重要事項説明にとどまらず、地域の特性や将来的なリスクも含めた包括的な説明が求められるようになっています6。これは土地の適正な管理の確保という法改正の趣旨を踏まえたものといえます。

第6章 今後の展望と課題

2020年の土地基本法改正を契機とする一連の制度改革は、人口減少社会における新たな土地政策の方向性を示すものでした。本章では、これまでの改革の成果を踏まえ、今後の展望と課題について考察します。

6.1 土地政策の新たな方向性

土地政策は、「所有から利用へ」という従来の方向性から、「利用・管理・取引の一体的推進」という新たなステージに移行しています。特に以下の3つの方向性が重要です：

• 地域による主体的な土地利用・管理の促進
• 所有者不明土地等の適切な管理と利活用
• 持続可能な国土利用の実現

この新たな方向性は、土地の公共性を前提としつつ、地域コミュニティによる補完的な管理を重視する考え方に基づいています1。

6.2 残された課題と将来的な制度整備の展望

制度改革によって法的枠組みは整備されましたが、実務上の課題は依然として残されています：制度運用上の課題：

• 地域における合意形成の困難さ
• 専門人材の不足
• 管理費用の負担のあり方

将来的な制度整備の展望として、地域の実情に応じた柔軟な制度運用と、それを支える人材育成・財政支援の仕組みの構築が求められています4。

6.3 持続可能な土地利用に向けた提言

持続可能な土地利用の実現に向けて、以下の提言を行います：

1. 地域主体の土地管理体制の確立

• 地域管理構想の策定支援
• コーディネート機能の強化
• 多様な主体の参加促進2

2. 環境との調和

• エコロジカルな土地利用の促進
• 自然環境の保護と再生
• 持続可能なエネルギー利用の推進7

3. 制度の実効性確保

• 窓口機関の設置
• 専門人材の育成・確保
• 財政支援措置の充実1

まとめ

2020年の土地基本法改正は、人口減少社会における土地政策の大きな転換点となりました。土地の適正な利用・管理・取引の一体的推進という新たな理念のもと、所有者不明土地問題への対応や地域による主体的な土地管理の促進など、具体的な制度改革が進められています。

今後は、これらの制度を実効性のあるものとするため、地域の実情に応じた柔軟な運用と、それを支える人材・組織体制の整備が求められます。特に、持続可能な土地利用の実現に向けては、地域コミュニティの役割強化と環境との調和を図りながら、新たな土地政策を着実に推進していく必要があります14。

土地政策の成功は、国・地方公共団体・地域社会・専門家など、多様な主体の協働にかかっています。それぞれの役割を適切に果たしながら、持続可能な国土利用の実現に向けて取り組んでいくことが、今後の重要な課題となるでしょう。